Immobilien trotz Rezession gefragt

Aufgrund der jüngsten Krise hat sich vieles geändert. Die Anzahl der Arbeitslosen ist gestiegen und viele Unternehmen kämpfen um ihre Existenz. Sowohl für Gewerbe- als auch Wohnimmobilien haben sich die fundamentalen Rahmenbedingungen verschlechtert. Im Detail sind die Auswirkungen auf die einzelnen Marktsegmente aber sehr unterschiedlich.

Fed als „game changer“

Die Corona-Krise wirkt sich auch auf die Immobilienmärkte aus. Rückenwind erfahren sie in erster Linie durch die nochmals deutlich expansiver gestaltete Geldpolitik der Notenbanken. Als wahrer „game changer“ zeigt sich in diesem Zusammenhang die Fed, die jüngst sogar eine Neuausrichtung ihrer geldpolitischen Strategie verkündete. Sie strebt künftig nach einer Phase mit einer unter dem Zielwert von 2 % liegenden Inflation einen „Ausgleich“ in Form einer für einige Zeit darüber liegenden Inflation an. Die geldpolitische Wende verschiebt sie dadurch weiter Richtung Sankt-Nimmerleins-Tag.

Zeitalter der Sachanlagen

Die langfristig niedrigen und in realer Betrachtung sogar negativen Zinsen bedeuten für Immobilien weniger Konkurrenz durch zinstragende Produkte und unterstützen damit im Großen und Ganzen deren Preisentwicklung. Mit Blick auf europäische Immobilienaktien fällt auf, dass die Anleger aber sehr stark zwischen den einzelnen Segmenten differenzieren. So legten Papiere von Wohn- und Logistikimmobilienunternehmen in der Betrachtung seit Februar 2020 bis heute zu, wohingegen Aktien von Immobilienunternehmen, die im Bereich Büro und Einzelhandel engagiert sind, mit deutlichen Kursabschlägen gehandelt werden. Auch kurzfristig betrachtet bestätigt sich die Vielfältigkeit des Immobilienmarktes. Während Einzelhandelsimmobilienaktien nach positiven Nachrichten bzgl. der Impfstoffentwicklung gegen das Coronavirus kräftig zulegten, litten jene für Wohnimmobilien unter dem Anstieg der Anleiherenditen, der sich vor dem Hintergrund der Impfstoffhoffnung vollzog.

Immobilienmarkt sehr vielfältig

Die einzelnen Segmente des Immobilienmarktes sind also sehr unterschiedlich von der Corona-Pandemie betroffen. So bleibt die Situation für viele etablierte Einzelhändler schwierig, wohingegen sich Geschäfte mit Artikeln des täglichen Bedarfs wie Supermärkte oder Drogerien als relativ robust erweisen. Insofern fächert sich der Markt für Einzelhandelsimmobilien weiter auf. Auf der Überholspur ist der Online-Handel, der bereits in den letzten 10 Jahren erheblich an Bedeutung gewonnen hat. Angesichts des damit verbundenen Bedarfs nach Lagerflächen feierten Logistikimmobilien in den zurückliegenden Jahren ein beeindruckendes Comeback. Dies zeigt sich auch am Transaktionsvolumen des deutschen Investmentmarktes für Logistikimmobilien, das sich in den vergangenen 10 Jahren vervielfacht hat. Im ersten Halbjahr 2020 lag das Transaktionsvolumen bei 3,8 Mrd Euro und damit deutlich über dem gleichen Vorjahreszeitraum. Nach vorne blickend dürfte dieser Trend weiter anhalten.

Mietauslastung und Fundamentaldaten belasten Immobilienmarkt

Gegenwind erfährt derzeit der Büroimmobilienmarkt. In den vergangenen 15 Jahren nahm die Anzahl der Beschäftigten im Dienstleistungssektor beständig zu, die Leerstände von Büroimmobilien entsprechend ab. Nun könnten diese jedoch ansteigen, zumal sich eine Erholung des Arbeitsmarktes noch lange hinziehen dürfte. Blickt man auf den Markt von Wohnimmobilien, könnte sich die verschlechterte Erwerbslage sowie die Sorge um den Arbeitsplatz negativ auswirken. Von der demografischen Seite fehlt zudem wichtige Unterstützung: Die Zuwanderung, die aufgrund eingeschränkter Reisemöglichkeiten im laufenden Jahr geringer ausfällt als zuvor. Vor diesem Hintergrund – sowie dem zunehmenden Homeoffice – bleibt abzuwarten wie sich die Lage hier entwickelt.

Homeoffice wertet Wohnen auf

Aufgrund der Pandemie verbringen immer mehr Menschen viel Zeit zu Hause. Darüber hinaus wird das Homeoffice als Teil der Work-Life-Balance immer wichtiger, da sie nicht mehr so häufig pendeln müssen. Die Agglomerationsgebiete könnten von beiden Entwicklungen profitieren, weil die Wohnungspreise und Mieten dort im Allgemeinen niedriger sind. Die Wohnungsknappheit in den Ballungszentren dürfte sich daher, nach vorne blickend, etwas entschärfen. Aufgrund verschlechterter fundamentaler Rahmendaten sowie eines bereits erreichten erhöhten Bewertungsniveaus sind geringere Preissteigerungsraten als in den zurückliegenden Jahren eine mögliche Entwicklung, die es zu berücksichtigen gilt.